거래량에 따른 매매압력

마지막 업데이트: 2022년 5월 1일 | 0개 댓글
  • 네이버 블로그 공유하기
  • 네이버 밴드에 공유하기
  • 페이스북 공유하기
  • 트위터 공유하기
  • 카카오스토리 공유하기
2016 지역별 주택 매매거래량 / 자료=국토교통부

[데일리임팩트 신미정 기자] 금리 인상 여파로 전국 부동산 시장 하락세가 가팔라지고 있다. 지난주와 비교해 아파트값과 전세값 모두 각각 0.06%, 0.05% 하락했다.

28일 한국부동산원에 따르면 7월 넷째 주(25일 기준) 전국 아파트값은 지난주(-0.04%) 대비 0.06% 하락했다.

지역별로 서울(-0.05%→-0.07%)과 수도권(-0.06%→-0.08%), 지방(-0.03%→-0.04%) 모두 하락폭 확대됐다. 5대광역시(-0.06%→-0.07%), 8개도(0.00%→-0.01%), 세종(-0.21%→-0.17%)도 하락세를 보였다.

시도별로 상승세를 보인 곳은 전북(0.08%), 강원(0.01%), 제주(0.01%)다. 하락세를 보인 곳은 세종(-0.17%), 대구(-0.13%), 대전(-0.10%), 인천(-0.10%), 경기(-0.08%), 서울(-0.07%), 전남(-0.04%), 충남(-0.04%) 등이다.

서울 중 강북 14개 구는 대부분 지역에서 낙폭이 커지면서 0.11% 하락했다. 특히 도봉구(-0.17%), 노원구(-0.15%), 강북구(-0.14%) 등이 크게 하락했다. 강남 11개구는 0.03% 하락에 그쳤다. 서초구(0.01%)를 제외하고 강남 전역에서 하락했다.

한국부동산원 관계자는 데일리임팩트에 “세부담 완화 예고로 일부 매물회수 움직임은 나타났으나 추가 금리인상 우려에 따른 가격 하방압력이 크게 작용해 매수 관망세가 장기화되며 서울 하락폭 확대됐다”고 말했다.

인천은 과거 가격 상승폭이 높았던 신도시 지역에서 매물 적체 심화 중이며 서구(-0.13%)는 검단신도시 위주로, 연수구(-0.13%)는 송도신도시 위주로, 중구(-0.10%)는 영종하늘도시 위주로 하락폭이 확대됐다.

경기 이천시(0.17%)는 직장인 수요가 꾸준한 대월면·부발읍 위주로, 여주시(0.09%)는 천송·월송동 중저가 위주로 상승했으나 그 외 대부분 지역에서 매물 적체되고 급매 위주 거래가 발생했다.

광주시(-0.26%)는 태전·역동 주요 단지 위주로, 오산시(-0.23%)는 외삼미·양산동 대단지 위주로, 의정부시(-0.20%)는 낙양ㆍ민락동 위주로 하락하는 등 경기 전체 하락폭이 확대 됐다.

아파트 전세가격도 지난주(-0.03%) 대비 0.05% 하락으로 약세장을 이어가고 있다.

수도권(-0.05%→-0.06%)과 지방(-0.02%→-0.03%)은 하락폭이 확대됐고 서울(-0.03%→-0.03%)은 하락폭을 유지했다.

시도별로는 전북(0.08%), 경북(0.04%), 경남(0.03%)은 상승, 제주(0.00%)는 보합, 세종(-0.29%), 대구(-0.16%), 대전(-0.11%), 인천(-0.10%), 충남(-0.07%), 경기(-0.07%), 전남(-0.04%) 등은 하락했다.

서울(-0.03% → -0.03%)은 높은 전세가격에 대한 부담과 금리인상에 따른 월세전환 문의 증가 등으로 전세매물 적체가 지속되면서 서울 전역에서 하락세를 지속했다.

서울 중 강북 14구에서는 중구(-0.07%)가 황학·신당동 위주로, 마포구(-0.06%)가 도화동 위주로, 서대문구(-0.05%)가 홍제동 중소규모 단지 위주로 하락했다. 강북구(-0.05%)는 미아동 대단지 위주로 매물이 늘며 강북 전체의 하락세(-0.03%)를 견인했다.

강남 11개구 중 강남구(0.00%)는 중대형 고가 위주 상승과 중소형 구축 하락이 혼재되며 보합세를 유지 중이나, 양천구(-0.08%)는 신정·목동 대단지 위주로 매물 누적이 장기화 되면서 전주 대비 강남지역 하락폭 확대를 견인했다.

인천 중구(-0.22%)는 중산동 내 신규 입주물량 영향으로 하락폭이 확대됐고 연수구(-0.15%)는 송도·연수동 위주로 매매가격 하락과 동반해, 계양구(-0.13%)는 작전동 소형 위주로 하락하며 인천 전체에 하락세가 지속됐다.

경기 이천시(0.26%)는 직장인 수요가 있는 백사면·부발읍 위주로, 과천시(0.13%)는 정비사업(주공4단지) 이주수요 영향으로 상승했다. 수원 영통구(-0.32%)와 양주시(-0.15%)는 입주물량 영향 등으로 매물 적체되며 하락했다. 광주시(-0.27%)는 태전·역동 위주로 매매가격 하락과 동반해 하락하는 등 경기 전체 하락폭을 확대했다.

거래량에 따른 매매압력

2016 지역별 주택 매매거래량 / 자료=국토교통부

올해 주택 매매거래량이 지속적으로 늘고 있다. 비수기인 6~8월 들어선 지난해 동기 대비 거래량 감소폭도 점차 줄어드는 추세다. 다만 이같은 주택 시장 상승세가 일시적일 수 있다는 주장이 제기되고 있어 경계감을 키운다.

12일 국토교통부에 따르면 8월 전국 주택 매매거래량이 9만8130건으로 나타났다. 이는 전월 대비 2.7% 증가한 수치다. 지역별로 수도권, 서울, 지방 주택 매매거래량은 같은 기간 각각 0.3%↑, 5.3%↓, 6.1%↑의 변동률을 보였다.

주택 거래량은 유형별로 고르게 증가했다. 8월 전월 대비 주택 유형별 매매거래량 증가율은 ▲연립‧다세대 9.2% ▲단독‧다가구 2.6% ▲아파트 0.9% 순으로 높았다. 아울러 비교기간을 넓혀도 매매 거래량 증가세는 확인된다. 이들 주택의 매매거래량은 지난 5년 간 8월 평균 거래량 대비 각각 40.0%, 67.3%, 42.9% 늘었다.

주택 매매거래량은 연초부터 꾸준히 증가했다. 전국 주택 매매거래량은 2월 들어 전월 대비 5% 감소한 이래 매달 증가했다. 8월 주택 매매거래량은 지난 1월 거래량 대비 57.3% 늘었다. 이사 성수기인 3월과 비교하면 8월 거래량은 26% 증가한 수치다. 부동산 성수기, 비성수기를 막론하고 거래량이 꾸준히 늘어음을 알 수 있다.

지난해와 비교한 월별 누적 거래량도 감소폭이 줄고 있다. 올해 1분기 누계 전국 주택 매매거래량은 전년 동기 대비 26.1% 감소했다. 이런 감소폭은 2분기 들어 23.4%로 축소되고, 3분기에는 다시 18.9%로 줄어 들었다.

이는 국내 기관들의 예측치를 상회한다. 부동산 연구기관들은 올해 하반기 주택 매매거래량 감소를 예측했다. 공통적으로 주택가격 하향 조정으로 인한 하방압력 증가를 근거로 내세웠다.

앞서 한국건설산업연구원은 올해 하반기 주택 매매거래량이 전년 동기 대비 30% 감소할 것으로 예측했다. 건산연은 “하반기 예정된 구조조정의 영향, 입주급증 시기의 도래 등으로 점진적으로 (주택 매매거래 시장) 하방 압력이 거세질 가능성이 높다”고 밝혔다.

채미옥 한국감정원 원장도 하반기 주택 매매거래량이 지난해 같은 기간 대비 25% 감소할 것으로 전망한 바 있다. 채 원장은 “작년 말 이후 주택가격이 조정국면에 들어가고 있다. 작년 최대 거래량에 따른 기저효과 등으로 올해 하반기 주택 매매거래량은 젼년 동기 대비 23% 감소할 것”으로 내다봤다.

한편 비수기 주택 매매거래량 증가세는 일시적일 수 있다는 주장도 제기된다. 심교언 건국대 부동산학부 교수는 주택 매매거래 증가세가 역별 양극화에 따른 일시적 현상이라 분석했다. “현재 저금리로 (서울) 재건축 시장으로 수요자가 몰리고 있다. 이에 따른 일시적 반등”이라며 “경기하강, 미국 금리인상 가능성 등으로 장기적으로 주택 매매거래시장에 악재가 많다”며 “장기적으로 주택 매매거래 시장이 반등하기는 힘든 상황이다”고 말했다.

실제로 지역별로 주택 매매거래량은 양극화가 강해지고 있다. 서울 지역의 올해 8월까지 누계 주택 매매거래량은 지난해 동기 대비 10.8% 감소했다. 이는 같은 기간 수도권, 지방 매매거래량 감소폭인 14.8%, 23.2%과 비교할때 감소폭이 매우 낮은 것이다.

아울러 심 교수는 저금리로 인한 양극화가 하반기 주택 매매거래량 감소의 주요 원인으로 작용할 수 있다고 전망했다. 심 교수는 “저금리로 서울 재건축 시장이 우량자산으로 인식되고 있다. 마땅한 투자처가 없어 이들 단지에 베이비부머(전쟁 이후 세대, 50~60세) 세대들이 전력을 다해 투자하는 상황”이라며 “경기불안정성이 이를 가속화할 수 있다. (수요가 몰리면서)이들 단지들의 가격이 높아지면 주택 매매거래량은 자연스레 줄어들게 된다. 따라서 (하반기) 주택 매매거래량은 줄어들 가능성이 높다”거래량에 따른 매매압력 고 말했다.

거래량에 따른 매매압력

thumbanil

9월 주택매매거래량이 지난해 같은 기간에 비해 소폭 감소한 반면 실거래가는 강남 재건축을 중심으로 소폭 상승했다.

국토교통부는 9월 전국 매매거래량은 8만6152건으로 전년동월 대비 0.6%, 전월 대비 8.5% 감소했다고 11일 밝혔다.

또 수도권은 45,932건으로 전년동월 대비 6.거래량에 따른 매매압력 8% 증가, 전월 대비 7.9% 감소했다.

9월 누적거래량은 전국 90만1733건으로 전년동기 대비 26.4%, 수도권은 46만2876건으로 전년동기 대비 41.8% 증가했다.

이처럼 전국거래량이 감소한 배경은 추석연휴로 거래기간이 짧은데다, 연휴가 월말에 있어 연휴 후 크게 증가하는 거래량이 10월로 이월된데 따른 것으로 분석된다.

작년은 추석이 9월 초에 있어 추석이후 거래량 증가분은 9월 거래량에 포함됐다는 설명이다.

지역별 거래량은 전년동월 대비 수도권은 6.8% 증가, 지방은 7.9% 감소해 수도권이 상대적으로 크게 증가했다. 1~9월 누적 거래량 기준으로는 수도권은 전년동기 대비 41.8%, 지방은 13.4% 각각 증가했다.

주택 유형별 거래량은 9월 한 달 전국적으로 전년동월 대비 아파트는 9.4% 감소, 연립·다세대는 24.6%, 단독·다가구 주택은 18.1% 각각 늘었다. 1~9월 누적 거래량 기준으로는 아파트는 23.3%, 연립·다세대는 36.6%, 단독·다가구 주택은 29.7% 각각 증가했다.

한편, 전국의 주요 아파트 단지 실거래가격(계약일자 기준)은 강남권 재건축 상승세, 수도권 일반단지 상승세 등으로 나타나고 있다.

실제로 강남 대치 은마(76.79㎡, 7층)아파트의 경우 지난달 9억7500만원이었던 것이 9억8500만원(11층)으로 올랐다.

박종준 기자 [email protected]

KDI "1분기 주택매매 둔화…거래량 줄고 가격 상승폭 축소"

사진

[세종=뉴스핌 정경환 기자] 최근 국내 주택매매시장이 둔화된 흐름을 보이고 있다는 연구 결과가 나왔다.

한국개발연구원(KDI)은 2일 발표한 '2016년 1분기 부동산시장 동향'에서 올해 1분기 우리나라 주택매매시장과 관련, 거래량이 감소하고 가격 상승폭이 축소되며 둔화 흐름을 보이고 있다고 밝혔다.

국내 최고의 해외투자 뉴스 GAM

송인호 KDI 연구위원은 "2016년 1분기 주택매매시장은 가계부채 종합대책 시행으로 인한 매수 심리의 위축, 입주물량의 증가 등으로 주택가격 상승폭이 축소되고, 아파트거래량도 감소하면서 최근까지의 양호한 흐름이 둔화되고 있는 것으로 판단된다"고 말했다.

KDI에 따르면, 주택매매가격은 전년동기 대비 2.9% 상승하며 전분기(3.5%)보다 상승폭이 축소됐다. 계절조정 전기 대비로는 0.0% 올라, 2014년 1분기 0.6%, 2015년 1분기 0.6% 상승한 것에 비해 상승률이 줄었다.

아파트매매거래량도 12만7000건으로 최근 5년 평균 14만9000건을 하회하고 있어 거래시장이 다소 둔화되고 있다.

다만, 'KDI 주택시장 서베이' 결과, 2016년 상반기 주택가격 전망과 관련해 지난 분기 대비 '완만한 하락(-2~0%)' 응답 비중이 32.0%에서 16.5%로 축소되고, '보합(0~1%)' 응답 비중은 42.9%에서 60.5%로 증가해 향후 주택가격 하락에 대한 우려는 다소 완화된 것으로 나타났다.

경제전문가의 2016년 상반기 주택가격 전망(단위: %).

반면, 올해 1분기 아파트 분양은 전년동기 대비 18.9% 증가한 5만6000호를 기록, 여전히 높은 수준을 지속하고 있다.

분양예정물량은 올 2분기에 14만9000호로 전년동기 18만호보다 다소 줄었으나, 여전히 최근 5년 평균 분양실적 9만6000호를 상회하고 있다.

전년동기 대비 아파트 분양 실적은 2014년 1분기 14.0%, 2015년 1분기 29.5%, 2016년 1분기 18.9%다.

올해 1분기 주택임대시장은 저금리 기조 속에서 전세 가격이 완만한 상승세를 유지하는 가운데 전세거래량이 감소하고 월세거래량은 증가하는 추세가 지속되고 있다.

전세 가격은 전년동기 대비 4.1% 올라, 전분기(4.8%↑)의 상승세를 이어갔으며, 계절조정 전기 대비로도 0.3% 상승했다.

전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 지속적으로 상회하면서 1분기 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 75.0%를 기록했다.

KDI는 아파트 입주물량(5만9000호)이 전년동기보다 11.5% 증가한 가운데, 2분기 입주예정물량(6만7000호)도 10.8% 증가할 것으로 예상됨에 따라 전세가격 상승압력은 축소될 가능성이 있다고 봤다.

2016년 2월 말 주택담보대출 잔액은 전월 대비 1조7000억원이 증가, 작년 동월(3조8000억원)보다 증가폭이 축소됐다.

송인호 연구위원은 "주택담보대출 증가폭이 다소 축소됐으나 분양시장 여건은 여전히 양호하다는 점을 고려할 때, 대출 증가세가 크게 둔화될 가능성은 낮아 보인다"고 말했다.

'KDI 주택시장 서베이' 결과에서도, 경제전문가의 77.5%가 추가적인 가계부채 대책이 필요하다고 응답했고, 이들 중 44.8%는 집단대출 심사 강화가 필요하다고 밝혔다.

송인호 연구위원은 "한계기업의 구조조정에 따른 일시적인 실업률 증가 및 가계소득 하락으로 가계의 대출상환능력이 악화될 수 있으므로 이에 대한 선제적 대응도 필요하다"고 덧붙였다.

거래량에 따른 매매압력

종부세 인하에 매물 거둬들이는 집주인. 서울 집값 영향은?


YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2022년 7월 25일 (월요일)
□ 진행 : 노효상 아나운서
□ 출연: 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 노효상 아나운서(이하 노효상): 슬기로운 라디오생활 2부, 부동산 백과사전으로 준비했습니다. 정부에서 다주택자에 대한 종부세 중과제도를 폐지하고 종부세율을 2019년 수준으로 낮추는 내용을 담은 세제개편안을 발표했습니다. 극심한 거래절벽 현상 속에서 정부의 종합부동산세 인하 정책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 알아보겠습니다. 신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장 함께 합니다. 안녕하세요?

◆ 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장(이하 우병탁): 안녕하세요.

◇ 노효상: 2023년 세제 개편안이 발표되었습니다. 법인세를 비롯해 소득세와 종부세까지 많은 내용이 바뀌는 것 같은데. 왜 2022년이 아니고 2023년인가요?

◆ 우병탁: 정부에서는 매년 이맘 때쯤에 정기적으로 세법 개정안을 발표를 하는데요. 올해 준비를 해서 내년부터 바꿔야 될 세법을 지금 올해 미리 발표를 하는 겁니다. 그래서 다음 년도, 올해는 2023년도 개정안 발표가 되는 거고요. 보통은 세법 개정안이라고 얘기를 하는데 이번에는 개정되는 내용도 많고 규모도 굉장히 커서 세법 개정이 아니라 세제, 즉 제도 개편이라고 발표를 했습니다.

◇ 노효상: 제도 자체를 바꾼다 이런 뜻인 것 같은데 올해 보는 수능 시험이 2023년도 수능인 거랑 비슷한 거네요. 특히 부동산과 관련해서는 종합부동산세가 가장 큰 이슈인 것 같습니다. 어떤 내용인가요?

◆ 우병탁: 우선 다주택자에 대한 세금을 큰 폭으로 낮추기로 했습니다. 기존의 주택 수에 따라서 똑같은 금액대의 집을 가지고 있다고 하더라도 집을 2채 혹은 3채 가지고 있으면 세율이 더 높게 중과세가 되었거든요. 그리고 세부담 상한이라고 해서 전년도에 냈던 세금 보다 최대 다주택자들은 3배까지 금액이 확 높아질 수 있었는데, 이제 내년부터는 주택 수가 아니라 집을 여러 채 갖고 있다고 하더라도 ‘가지고 있는 집의 금액이 얼마냐‘라고 하는 것을 기준으로 세금을 매기기로 한 거고요. 기존의 세율 1.2~1.6%, 다주택자에 대해서는 1주택자보다 2배 정도 높은 세율이 적용이 됐었는데 이것을 1주택자와 같은 세율로 바꿔주고 그다음에 공제 금액이라고 그래서 다주택자든 1주택자든 차감을 해주는 금액이 있어요. 종부세를 계산할 때 거래량에 따른 매매압력 이게 현재는 6억 원을 빼주는데 내년부터는 9억 원까지 3억을 더해서 9억 원을 차감하고 거기에 남은 금액에 대해서만 종부세를 매기기로 했습니다.

◇ 노효상: 그렇다면 이번 개편안이 가장 반가운 분들, 본인 소유 다주택 가격의 총합이 소위 강남 똘똘한 한 채 가격보다 낮았던 분들, 이런 분들이 제일 반가워하시겠네요.

◆ 우병탁: 기본적으로 그렇습니다. 이번 세제 개편이 예정대로 된다라고 하면 아무래도 다주택자분들이 가장 크게 세금 혜택을 볼 수 있게 됩니다.

◇ 노효상: 구체적으로 얼마나 많이 줄어드는 건가요?

◆ 우병탁: 조정 대상 지역의 2채, 혹은 3채 이상인 경우 집값이 크면 클수록 줄어드는 금액도 커지게 되는데요. 예를 들어서 서울의 2채 지방의 1채 이렇게 3주택인 경우, 물론 예외적인 경우이기는 하겠습니다만 재산세와 종부세를 합친 금액이 내년도 기준으로 원래는 1억 4700만 원 정도를 내셨어야 되거든요. 그런데 이 금액이 3500만 원 정도로 수준이 줄어듭니다. 1억 1천만 원 정도가 거래량에 따른 매매압력 줄어들게 되는거죠. 기존 대비해서 한 70~80%가 줄어들고 한 20~30% 수준만 내면 된다 이렇게 생각하시면 되고요. 서울과 대전 이런 지역에 두 채만 가지고 계시는 경우에도 원래는 4300만 원 정도 냈었어야 되는데 이것이 1천만 원 정도 수준으로 25% 수준, 75%가 감해지는 효과가 나타나게 됩니다. 금액에 따라서 좀 차이는 있겠지만 전반적으로 세율은 19년도 수준, 그리고 금액으로는 2년 전인 2020년도에 냈던 보유세 정도를 내시면 된다 이렇게 생각하시면 됩니다.

◇ 노효상: 그러다보니 개편안이 발표되고 나서, “이건 부자감세” 아니냐는 비판이 생기고 있는 것으로 보입니다. 부자감세 논란은 어떻게 보시나요?

◆ 우병탁: 분명히 있을 수 있는 비판점 중에 하나인 것 같습니다. 다주택자에 대한 세금에 줄어드는 부분만 놓고 보면 부자 감세라는 비판이 충분히 있을 수 있고요. 이번에 발표된 세율 인하 말고도 앞전에 대통령령을 개정해서 종부세 계산할 때 적용되는 공정시장가액 비율이라는 게 있거든요. 이게 원래는 100%가 적용 예정이 돼 있었는데 이것도 60%로 낮추기로 했습니다. 그러니까 여기에 세제 개편이 더해지면서 특히 다주택자에 대한 세금이 줄어들게 되는데 그동안 다주택자에 대한 종부세 인상 속도가 1주택자에 비해서도 좀 빨랐습니다. 그러니까 그만큼 많이 올랐다라는 얘기인 거죠. 그래서 특히 문제가 됐던 거는 지방의 저가 주택 그러니까 그렇게 비싸지 않은 집 두 채를 가지고 있는 경우에는 똑같은 값을 가지고 있는 서울의 한 채, 말씀하신 1주택자의 경우보다 금액은 같은데 훨씬 더 많은 세금을 내는 이런 역차별 현상이 생겼던 것을 감안해서 이번에 낮추기로 한 것으로 보입니다

◇ 노효상: ‘개수보다 금액에 집중하겠다‘ 이런 방침으로 보이는데요. 시장에 미칠 영향이 사실 더 관심이 쏠리잖아요. ’종부세 부담이 줄었으니까 소요자들이 매물을 거둬들일 거다’ 이런 의견이 있던데 이건 어떻습니까?

◆ 우병탁: 실제로 일부 그런 현상이 조금씩은 나타나고 있는 것 같기는 한데요. 다주택자분들 입장에서 놓고 보면 보유세에 대한 부담이 큰 폭으로 줄어들었기 때문에 주택을 계속해서 다주택으로서 보유하고 있는 데 따른 부담이 확실하게 적어진 겁니다. 그래서 다주택자 입장에서는 최근에 집값이 하향 안정되면서 더 떨어지기 전에 가격을 급매로 낮춰서 내놓으려고 했다고 하더라도, 보유에 대한 부담이 좀 줄어들었으니까 물건 자체를 거둬들이지는 않더라도 금매 가격 자체를 조금 조정해서. 그러니까 낮춰서 내놓으려고 할 수 있는 부분이 있을 거고요. 다만 이게 이제 종부세 완화는 되지만, 즉 기존에 갖고 있던 것들에 대한 부담은 줄어들지만 그렇다고 해서 새로 다주택자가 추가로 더 사는 현상까지는 일단은 안 나타날 것으로 보여요. 그래서 추가적인 수요는 크게 늘지 않을 것으로 보이기 때문에 전체적으로 지금 상태에서 매물은 줄긴 하겠지만 하락세는 조금 더 이어지지 않을까 생각을 합니다.

◇ 노효상: 그럼 보유세는 낮춰주고 취득할 때 내는 세금만 그대로 유지를 하면 거래가 더 줄어들 수밖에 없을 것 같아요.

◆ 우병탁: 네, 정확한 지적이세요. 그러니까 파는 사람은 금액을 거래량에 따른 매매압력 조금 기존보다 덜 낮추고 좀 많이 낮춰야 사는 사람들도 살 텐데 그렇지 않고. 사는 사람 입장에서는 가격이 전반적으로 더 하락할 것 같은데 다주택자 같은 경우에도 말씀하신 것처럼 추가로 사려고 봤더니 취득세는 또 굉장히 많이 내야 되기 때문에 안 사게 되고, 결국 지금 예년의 6분의 1 수준으로 거래량이 심각하게 줄어들는 상태인데 납세자로서는 보유세 부담이 줄어드는 것 자체는 즐거울 만한 일이지만 거래량이 줄어들게 되면 우선 세수의 감소라든지 이런 부분은 현재도 걱정이 되는 상황입니다.

◇ 노효상: 지방에 공시가 1억 미만의 집들은 취득세 중과에서도 빠진다고 들었습니다. 그래서 지방 중소 도시까지 1억 미만 갭투자가 늘어나기도 했구요. 이 부분은 그래도 늘어나지 않을까요?

◆ 우병탁: 그런 우려도 당연히 있을 수 있습니다. 1억 미만 주택의 경우에는 어차피 취득세 중과가 안 되기 때문에 그러면 이번에 보유세 완화를 통해서 취득세 중과도 안 되고 원래 냈던 세금만 내면 되고. 주택을 더 추가적으로 보유하고 더하더라도 중과세 제도는 없으니까 세금이 조금 더 늘어날 수는 있겠지만 부담하지 못할 정도는 아니라고는 생각할 수 있는 부분이 있고. 그래서 추가적인 매수세가 일부 지역 같은 경우에는 불안해지는, 다시 투기가 생기는 현상이 생길 수는 있는데 현 시점에서 놓고 보면 전반적인 가격 하락세가 조금 더 큰 편이고 그다음에 1억 미만의 지방에서 갭 투자를 했던 자금의 전체적인 수요는 이미 상당 부분 앞전에 다 사기도 했거든요. 그 총량은 한계가 있기 때문에 이번에 보유세 완화에도 불구하고 당장은 지방 지역도 이런 투기가 다시 급격하게 많아지거나 할 것으로 보이지는 않습니다.

◇ 노효상: 다주택 얘기를 먼저 했는데요. 이번 개편에서 다주택만큼은 아니지만 고가의 1주택도 종부세 부담이 줄어든다고 합니다. 얼마나 줄어드는 건가요?

◆ 우병탁: 다주택자만큼은 아니지만 1주택자도 세금 부담이 줄어들게 됩니다. 특히 고가의 1주택 같은 경우가 대표적일 텐데요. 1주택자의 경우에 이번 개편안대로라면 역시 보유세 부담이 큰 폭으로 줄어들게 되고요. 예를 들어서 공시가격이 한 26억 원 상대적으로 비싼 집인데요. 서울에 있는 반포자이 전용 84㎡의 경우에 올해 기준으로 만약에 개편이 되지 않았더라면 세액공제가 없었을 때, 2400만 원 재산세하고 종부세를 다 더해서 1년 동안 2400만 원의 세금을 냈어야 되는데 이게 한 1200만 원 수준으로 줄어들게 됩니다. 대략 절반 정도 줄어드는 상황이고요. 1주택자의 경우에도 다주택자만 세율을 낮춘 것이 아니라 기존보다 0.1~0.3%p까지 1주택자도 세율을 같이 인하했습니다. 그래서 전반적으로 세율이 낮아지기 때문에 1주택자도 세금이 좀 줄어들게 되고요. 다주택자는 공제금액이 있는데 아까 말씀드린 것처럼 다주택자는 6억이었던 것을 9억, 3억을 더 늘려줬고 지금 1주택자는 원래 공제받았던 금액이 11억이줬어요. 이거를 올해 한정해서 14억 원까지 공제를 빼고서 계산을 해 주기로 했습니다. 물론 이제 내년부터는 이게 다시 12억으로 늘어나기는 합니다만 올해 14억까지 빠지기 때문에 쉽게 얘기하면 비싼 집을 갖고 있는 1주택자의 경우에 1주택자는 세금이 줄어들 뿐만 아니라 공시가격이 14억이 안 넘는다 그러면 22년 기준으로 그러면 아예 종부세 대상에서 빠져버리게 됩니다. 세금 부담이 기존에는 11억만 넘어도 종부세를 냈어야 되는데 지금 14억원이 될 때까지는 빠지게 되는 상황인 거죠.

◇ 노효상: 문자 상담받아보겠습니다. “내년부터 종부세 인하되면 다주택자들은 올해는 집을 안 팔고 내년에 비싸게 파는 거 아닐까요. 종부세 인하가 집값 안정화에 영향이 없을 것 같은데“ 이렇게 보내주셨어요. 어떻게 보십니까?

◆ 우병탁: 다시 얘기하면 최근에 가격이 전반적으로 하향 안정이 되고 있는 추세였는데 이 종부세 완화가 다시 집값을 밑에서 받쳐서 못 떨어지게 하는 상황에 대한 우려인 것 같습니다. 일정 부분 그런 우려가 있을 수 있고요. 지금 질문 주신 것처럼 올해 같은 경우에는 6월 1일 과세 기준일이라고 합니다. 올해 내야 되는 세금 기준이 다 정해졌기 때문에 실제로 내년까지는 종부세 부담도 추가적으로 줄어들었으니까 ‘일단은 가격이 떨어지다가 다시 멈출 수도 있으니까 지켜보자’ 이런 현상이 생길 수도 있고 기본적으로는 내년 1월 1월부터 6월까지 상반기 기간 동안에 뭐가 하나가 더 있었냐면 다주택자에 대한 양도세를 한시적으로 완화했습니다. “내년 5월 9일 전까지 처분해라 그러면 세금을 낮게 내겠다.” 이 부분이 있기 때문에 지금 현재로서는 질문 주신 것처럼 내년도 1월부터 5월 사이까지 시세의 움직임을 보면서 지금 안 팔고 그때까지 미루려고 하는 현상들이 생길 수가 있고요. 특히 서울이나 수도권 지역, 상대적으로 집값이 버틸 수 있을 거라고 생각되는 지역들일수록 그런 현상이 더 나타날 수 있을 것으로 보여집니다.

◇ 노효상: “지난해 집 산 영끌족입니다. 금리도 인상되고 걱정이 태산인데요. 금리는 얼마나 인상될지 궁금하다고 하시면서 이자 부담 줄이려면 집을 파는 게 나을까요.” 이렇게 여쭤보시네요.

◆ 우병탁: 우선은 이자 부담 금리 수준에 대한 것들은 지금으로서 정확히 예측하기는 어렵지만 기존의 대출을 주택담보대출로 받으셨던 분들의 경우에는 코픽스(COFIX) 거래량에 따른 매매압력 잔액 기준으로 평균치가 최근 평균치가 3.68 정도 수준입니다. 그러니까 우리가 흔히 들었던 것처럼 한 6 7% 된다더라 하는 것들은 신용대출이거나 아니면 지금 새로 신규로 받는 경우에는 높아진 금리가 바로 적용이 되기 때문에 그런 거고요. 물론 기존에 대출을 받으셨던 분들도 기준금리가 추가적으로 올라가게 되면 조금씩 인상은 되긴 하겠지만 그 인상 폭은 어쨌든 단계적인 거거든요. 현재 주택담보대출의 기존에 받으셨던 분의 가장 높은, 상단 금리도 5.1% 정도 수준입니다. 그래서 당장은 큰 문제는 되지 않을 것으로 보여지고요. 대신에 기준금리가 올해도 추가적으로 더 인상될 여지가 있기 때문에 그렇게 되면 연말까지는 한 6% 중반 이상으로까지도 갈 수 있습니다. 말씀하신 것처럼 금리에 대한 부담이 스스로 감당할 수 있는지를 판단해 보셔야 될 필요는 있는데, 그렇다고 해서 “금리가 올라가니까 집을 그러면 팔겠다.” 이 얘기의 반대 리스크는 뭐냐하면 그러면 임차인으로서 또 일정 기간 동안 사셔야 되는데 전세가는 가만히 있을 거냐. 실제로는 최근에는 전세가 안정되는 모습을 보이고 있기는 합니다만 이 상황은 신규 공급이 많지 않은 수도권 지역에서는 다시 오를 개연성이 있기 때문에 오히려 금리에 대한 부담도 분명히 감안하셔야 되겠지만, 리스크는 있을 수 있어서 파시게 되더라도 좀 더 신중하게 판단하시는 게 저는 맞다고 생각합니다.

◇ 노효상: 앞서 질문했던 이야기 다시 돌아가 보면 공시가격 14억이라면 시세로는 얼마로 될지도 궁금해요. 12억이면 시세로는 얼마나 되는지?

◆ 우병탁: 1주택자의 경우에 종부세 대상이 되는 게, 말씀드린 것처럼 올해는 공시가격으로 14억 내년에는 12억 이상이면 종부세 대상이 되는데요. 현실화율이 얼마냐에 따라서, 단지별로 다 달립니다. 다만 평균적으로 보면 공시가격 14억은 대략 시세로는 19억에서 20억 정도 수준입니다. 그리고 이제 시세 19억에서 20억 원 이하인 경우에는 종부세 부담이 결과적으로 없게 되는 거고요. 14억 원 공제는 다만 올해 한시적으로 적용되기 때문에 12억 원은 내년에 공시가격을 기준으로 한 15에서 16억 정도 시세가 밑이라면 그때까지는 종부세 부담은 없다고 생각하시면 됩니다.

◇ 노효상: 이번 개편은 말 그대로 개편안입니다. 개편안 그대로 개정이 될 수 있겠지만 종부세 같은 경우엔 국회에서 법률을 바꿔야 하는 거죠?

◆ 우병탁: 네 맞습니다. 이번 개편안이 발표되기는 했지만 세율 그리고 공제 금액은 우리가 세법에서 과세 요건이라고 그래서 세금 중에서 가장 중요한 요소를 다루고 있는 것이기 때문에 반드시 이거는 법으로 해라 이걸 ‘조세 법률주의’라고 얘기를 합니다. 결국은 국회에서 통과를 개정을 하려면 해야 되기 때문에 이 논의하는 과정 중에서 지금 다주택자에 대한 완화, 그리고 1주택자에 대한 일부 완화 부분도 다소 조정이 되거나 세율이 개편안에 나왔던 것보다는 조금 덜 조정이 되거나 이렇게 될 수 있습니다. 다만 1주택자에 대한 세 부담 완화 부분은 야당에서도 어느 정도 찬성을 하고 있는 것이어서 다주택자에 대한 개편 부분은 국회에서의 통과 여부까지 지켜보실 필요가 있겠습니다.

◇ 노효상: 알겠습니다. 이렇게 조세를 건드릴 때는 법률로 해야 되다 보니까 시행령으로 할 수 있는 공정시장가액 비율을 많이 조정을 했던 것 같아요. 이것만 바뀌어도 조금은 줄어들겠죠?

◆ 우병탁: 기본적으로는 이 영향도 세율 인하만큼이나 굉장히 효과가 큽니다. 그래서 기본적으로는 종부세를 계산할 때는주택의 공시가격에서 기본 공제라고 하는 거, 아까 말씀드린 1주택은 14억, 12억 그다음에 다주택은 6억, 9억 이 금액을 빼고 남은 금액에 곱하는 비율을 얘기하거든요. 이게 원래 올해 예정대로라면 100%, 즉 빼고 남은 금액이 그대로 다 세금이 되는 구조였었는데 이걸 이제 60% 수준으로 줄이기로 했어요. 40%만큼은 거래량에 따른 매매압력 세금을 부과하지 않겠다는 것이기 때문에 공정시장가액 비율만 줄이더라도 종부세 부담은 꽤 큰 폭으로 줄어들게 됩니다.

◇ 노효상: 이번 종부세 개편과 관련해서 아쉬운 부분 아니면 또 추가로 고려했으면 한다 이런 부분이 있을까요?

◆ 우병탁: 어디까지 민간에서의 의견들이 반영이 될지는 모르겠습니다만 기본적으로는 지금 종부세가 단기간 동안의 시세도 급격하게 오르고 공시가격을 시세에 맞추는 현실화 제도도 계속 반영이 되면서 이번에 큰 폭으로 개편을 하게 된 것이거든요. 다만 종부세를 개편해야 한다라고 하는 논의가 재산세하고 지금 집 한 채에 대해서, 일부는 재산세 일부는 종부세로 과세를 하는 구조이기 때문에 두 번씩 나오게 되니까 이거를 ‘조정을 해야 된다’ ‘통합을 해야 된다’라고 하는 것이 대통령의 공약 사항이기도 했고 개편의 방향이기도 했는데 이번 개편안에서는 그걸 통합하는 것들과 관련된 논의는 전혀 포함되지를 못했습니다. 그래서 물론 쉽게 거론할 수 있는 부분은 아니기는 한데, 궁극적으로는 이 두 가지로 이원화돼 있는 체계를 장기적으로, 종부세를 없앤다고 그래서 보유세 부담을 그냥 단순히 낮추는 게 아니라 기존의 재산세 부담보다는 조금 더 높이는 수준. 누진적으로 하게 되는 이런 부분으로 가야 될 것으로 보여지고요. 그 내용에 대한 논의가 앞으로도 계속 이어지면 어떨까라는 생각을 해봅니다. 그래야 국민들이 이해하기도 쉬울 거고요. 세제 규제를 강화하는 과정에서도 그랬지만 완화하는 과정 중에서도 너무 확확 바뀌게 되면 국민들로서는 ‘이걸 어떻게 계산이 되는 건지, 뭐가 어떻게 바뀌는 건지’ 너무 혼란스러울 수 있기 때문에 기본적으로는 세 부담을 전체적으로 경제에 맞게 조율하더라도 이해할 수 있는 수준으로 하는 것이 앞으로의 방향성이 됐으면 하는 생각이 있습니다.

◇ 노효상: 알겠습니다. 문자도 한 번 더 받아보겠습니다. “종부세 인하되면 집값 비싼 서울 집값 어떻게 될까요.” 이렇게 보내주셨는데 종부세 인하한다는 게 집값 잡겠다는 뜻은 아닌 것 같죠?

◆ 우병탁: 그렇죠. 기본적으로 종부세에 대한 이번 개편안도 그렇고 이번에 큰 폭으로 다주택자든 1주택자든 보유세 부담을 낮추게 된 거는 지금 현재 정부에서는 앞전에 5년 동안의 결과로 미루어 봤을 때 보유세 부담을 확 높인다고 해서 그것 때문에 집을 팔거나 그러지는 않는다는 판단을 한 것 같습니다. 결과적으로는 일정 부분 맞는 상황인 것 같고요. 다만 집값이 비싸면 비쌀수록 여러 채의 집을 갖고 있는데 그 금액이 크면 클수록 더 많은 세금을 부담하게 돼야 된다고 해서 주택 수가 아닌 금액 기준으로 바뀐 것이고. 지금 그럼에도 불구하고 말씀하신 것처럼 1주택자에 대한 특히 서울 수도권 지역에 대한 똘똘한 한 채 현상 어찌 됐든 다주택보다는 1주택이 그래도 공제 금액의 차이 때문에 세금 부담은 적거든요. 그래서 똘똘한 한 채에 의한 현상은 계속 한동안 나타날 가능성이 크고 그렇게 되면 전반적으로 집값이 하향 안정화되는 추세 속에서도 상대적으로, 조금 더 비싼 지역일수록 떨어지는 폭이 적을 수 있어서 이게 점점 양극화되는 추세로 가는 부분은 조금 우려스러운 부분이기는 합니다.

◇ 노효상: 좋은 집 하나 사는 것까지 어떻게 규제할 수 있겠나 이런 생각은 좀 드네요. “올해는 내 집 마련 마음 접는 게 좋을까요. 어떻게 생각하시나요?” 이렇게 여쭤보시네요.

◆ 우병탁: 저는 여러 매체를 통해서도 기회가 닿는 대로 말씀을 거래량에 따른 매매압력 드렸지만 지금 현재 무주택이시거나 아니면 1주택이라고 하더라도 갈아타기를 좀 더 큰 평수로 갈아타기를 하시려는 분들 입장이라면, 오히려 지금과 같은 시기가 적절한 타이밍이 될 수도 있다. 그러니까 다주택자들이 투자를 위해서 추가적으로 사는 개념이라면 타이밍을 잰다든지 이런 것들도 필요하지만 무주택이라면 오히려 임차인으로 사는 데 따른, 여러 번 이사 가고 월급을 모아서 올라가는 전세금을 대주기도 쉽지는 않은 상황이기 때문에 본인의 금리 부담을 가능할 수 있는 수준이라고 한다면 지금도. (좋습니다) 물론 전반적으로 하향 안정되고 있기 때문에 단기적인 기간 동안에는, 조금 더 늦추시는 건 괜찮겠지만 마냥 미루시지 마시고 내 집 거래량에 따른 매매압력 마련은 본인의 여력 범위 내에서 언제든지 서두르시는 게 저는 맞다고 생각합니다.

◇ 노효상: “요즘 미분양이 늘고 있다고 하더라고요, 서울에도요. 올해 청약에 도전하는 건 어떨까요?” 이런 이야기 나왔는데 강북 지역 이런 데서 미분양 사태가 난다고 얘기를 들었던 것 같아요.

◆ 우병탁: 맞습니다. 정확히 알고 계시는데요. 실제로 지방뿐만 아니라 서울에서도 미분양이 나오고는 있습니다. 다만 오해하시면 안 되는 것 중에 하나가 최근까지 서울에 미분양이 났었던 호수는 3월 기준으로 160호, 180호 정도가 전부였었고요. 그 뒤에 5월, 6월 올라가면서도 한 360호에서 400호 정도 됐어요. 서울 전체에서 그랬던 것이고 그중에서도 강북 지역이었는데 말씀하신 것처럼 이게 이유가 있었습니다. 왜냐하면 여기는 300세대 미만의 비교적 작은 단지였어요. 집값 상승에 대한 기대 가능성이 조금 적은 편이었고 또 한 가지는 300세대 미만이 되게 되면 분양가 상한제 적용을 받지 않습니다. 그러니까 분양할 때의 가격 자체가 상대적으로 비쌌던 거기 때문에 청약 수요가 덜 몰렸던 거여서. 그런 부분에 대한 오해는 안 하시는 게 좋을 것 같아요.

◇ 노효상: “대구 같은 경우에는 마이너스 피도 나왔던데” 이런 현상 왜 나타나는 건지 설명해주시죠.
◆ 우병탁: 대구 지역의 경우에는 최근에 마이너스 프리미엄이 커지고 있는 편인 것 같고요. 서울이나 수도권 지역과는 다르게 실제로 미분양이 훨씬 더 규모가 큽니다. 1만 건 이상 미분양이 쌓여 있는 상황이고요. 지금 현재 미분양이 있는 것뿐만 아니라 대구 지역의 경우에는 특히나 앞전에 한동안 꽤 호황이었어요. 그러면서 대규모로 공급이 주변 지역에 예정이 돼 있었고 앞으로도 추가적으로 분양으로 나올 물량들이 많이 남아 있는 상태입니다. 그러니까 새 집이 계속 공급이 될 예정이다 보니까 현재 미분양이 점점 늘고 있는 상황이어서 대구 지역의 경우에는 다른 지역에 비해서는 현재 상태에서도 하방 압력, 가격이 떨어지는 압력도 좀 더 크게 받을 거고요. 한동안은 좀 더 부진할 수 있는 상황입니다.


0 개 댓글

답장을 남겨주세요